除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构、评级人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。

　　本评级机构与评级人员履行了调查和诚信义务，所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。

　　本报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。

　　本次跟踪评级依据评级对象及其相关方提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的真实性、准确性和完整性由资料提供方或发布方负责。本评级机构合理采信其他专业机构出具的专业意见，但不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。

　　本报告并非是某种决策的结论、建议。本评级机构不对发行人使用或引用本报告产生的任何后果承担责任，也不对任何投资者的投资行为和投资损失承担责任。

　　本次跟踪评级的信用等级自本跟踪评级报告出具之日起至被评债券本息的约定偿付日有效。在被评债券存续期内，本评级机构将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象（或债券）实施跟踪评级并形成结论，决定维持、变更或终止评级对象（或债券）信用等级。

　　本报告版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载、散发、出售或以任何方式外传。

　　未经本评级机构书面同意，本报告、评级观点和评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。本评级机构对本报告的未授权使用、超越授权使用和不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。

　　适用评级方法与模型：工商企业评级方法与模型（房地产开发）FM-GS020（2022.12）

　　注 2：剔除预收款项及合同负债后的资产负债率根据其他权益工具调整为负债后的数据计算。

　　注 3：龙湖拓展合同销售额以所在集团（龙湖集团控股有限公司连同其控股子公司）数据代替。

　　注 4：因无法取得资本化利息数，龙湖拓展 2022年 EBITDA/利息支出为 2021年数据。

　　按照 2020年第一期、2020年第二期、2021年第一期、2021年第二期、2021年第三期、2022年第一期、2022年第二期和 2022年第三期上海地产（集团）有限公司公司债券（分别简称“20沪地产 01”、“20沪地产 02”、“21沪地产 01”、“21沪地产 02”、“21沪地产 03”、“22沪地产 01”、“22沪地产 02”

　　和“22沪地产 03”）信用评级的跟踪评级安排，本评级机构根据上海地产集团提供的经审计的 2022年财务报表及相关经营数据，对上海地产集团的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析，并结合行业发展趋势等方面因素，进行了定期跟踪评级。

　　根据该公司审计报告显示，截至 2022年末，公司本部及其下属三家子公司的存续期债券本金余额合计为 562.77亿元。2023年 1-5月，上述主体新发行了本金为 83.50亿元的债券，偿还债券本金合计为 65亿元。截至 2023年 5月末，公司各类债券的本息偿付情况正常。

　　2023年第一季度，我国经济呈温和复苏态势；在强大的国家治理能力以及庞大的国内市场潜力的基础上，贯彻新发展理念和构建“双循环”发展新格局有利于提高经济发展的可持续性和稳定性，我国经济基本面长期向好。

　　2023年第一季度，全球经济景气度在服务业的拉动下有所回升，主要经济体的通胀压力依然很大，美欧经济增长的疲弱预期未发生明显变化，我国经济发展面临的外部环境低迷且不稳。美联储、欧洲央行加息导致银行业风险暴露，政府的快速救助行动虽在一定程度上缓解了市场压力，但金融领域的潜在风险并未完全消除；美欧货币政策紧缩下，美元、欧元的供给持续回落，对全球流动性环境、外债压力大的新兴市场国家带来挑战。大国博弈背景下的贸易限制与保护不利于全球贸易发展，俄乌军事冲突的演变尚不明确，对全球经济发展构成又一重大不确定性。

　　我国经济总体呈温和复苏态势。就业压力有待进一步缓解，消费者物价指数小幅上涨。工业中采矿业的生产与盈利增长明显放缓；除电气机械及器材、烟草制品等少部分制造业外，大多数制造业生产及经营绩效持续承压，且高技术制造业的表现自有数据以来首次弱于行业平均水平；公用事业中电力行业盈利状况继续改善。消费快速改善，其中餐饮消费显著回暖，除汽车、家电和通讯器材外的商品零售普遍增长；基建和制造业投资延续中高速增长，房地产开发投资降幅在政策扶持下明显收窄；剔除汇率因素后的出口仍偏弱。人民币跨境支付清算取得新的进展，实际有效汇率稳中略升，境外机构对人民币证券资产的持有规模重回增长，人民币的基本面基础较为坚实。

　　我国持续深入推进供给侧结构性改革，扩大高水平对外开放，提升创新能力、坚持扩大内需、推动构建“双循环”发展新格局、贯彻新发展理念等是应对国内外复杂局面的长期政策部署；短期内宏观政策调控力度仍较大，为推动经济运行整体好转提供支持。我国积极的财政政策加力提效，专项债靠前发行，延续和优化实施部分阶段性税费优惠政策，在有效支持高质量发展中保障财政可持续和地方政府债务风险可控。央行实行精准有力的稳健货币政策，综合运用降准、再贷款再贴现等多种货币政策工具，和绿色发展。我国金融监管体系大变革，有利于金融业的统一监管及防范化解金融风险长效机制的构建，对金融业的长期健康发展和金融资源有效配置具有重大积极意义。

　　2023年，随着各类促消费政策和稳地产政策逐步显效，我国经济将恢复性增长：高频小额商品消费以及服务消费将拉动消费进一步恢复；基建投资表现平稳，制造业投资增速有所回落，房地产投资降幅明显收窄；出口在外需放缓影响下呈现疲态，或将对工业生产形成拖累。从中长期看，在强大的国家治理能力以及庞大的国内市场潜力的基础上，贯彻新发展理念和构建“双循环”发展新格局有利于提高经济发展的可持续性和稳定性，我国经济长期向好的基本面保持不变。

　　2022年我国房地产投资、融资与销售数据同比全面下行，土地市场呈现供需持续双缩。2022年第四季度以来房地产融资政策逐步放松，行业融资环境有较明显改善，行业内优质企业资金压力边际放缓，但销售端需求仍较为低迷。在销售端不确定性较大下，行业的总体流动性压力犹存。长期看我国房地产行业高速扩张期已过，需探索出新的发展模式，实现平稳过渡。

　　房地产业是国民经济的支柱性产业之一。2012-2022年我国房地产开发投资完成额从 7.18万亿元升至 13.29万亿元，其中住宅开发投资完成额从 4.94万亿元升至 10.06万亿元。近三年我国房地产开发投资完成额同比增速分别为 7.0%、4.4%和-10.%，放缓态势明显，2022年为近二十年来首次负增长。

　　房地产开发投资主要由土地购置支出和建筑工程支出构成。2012年以来我国房地产行业土地购置支出连续多年保持增长，从 1.21万亿元增长至 2020年的 4.45万亿元；2021-2022年趋势向下，土地购置支出分别为 4.35万亿元和 4.10万亿元。2012-2021年我国地产行业建筑工程支出由 4.71万亿元增至 8.89万亿元，其中 2021年同比增长 8.55%，2022年同比降至 7.93万亿元。

　　2018年以来我国商品房销售面积变动明显趋缓。2018-2021年商品房销售面积分别为 17.17亿平方米、17.16亿平方米、17.61亿平方米和 17.94亿平方米，增速分别为 1.33%、-0.10%、2.60%和 1.90%；同期商品房销售金额分别为15.00万亿元、15.97万亿元、17.36万亿元和18.19万亿元，增速分别为12.17%、6.50%、8.69%和 4.79%。在销售面积趋稳的情况下，销售金额增长相对较快，房价持续上涨但涨幅回落。

　　同期我国商品房销售均价分别为 8,736.90元/平方米、9,310.28元/平方米、9,859.53元/平方米和 10,139.13元/平方米，涨幅分别为 10.70%、6.56%、5.90%和 2.84%。2022年经济下行压力加大，房产购置意愿趋弱，叠加行业风险事件频出，全年全国商品房销售面积、销售金额和均价分别为 13.58亿平方米、13.33万亿元和 9,813.82元/平方米，同比分别下降 24.30%、26.70%和 3.21%；其中商品住宅销售面积、销售金额和均价分别为 11.46亿平方米、11.67万亿元和 10,184.59元/平方米，同比降幅分别为 26.80%、28.30%和 2.03%。

　　资金获取方面，2022年我国房地产开发到位资金 14.90万亿元，同比减少 25.90%。其中：国内贷款1.74万亿元，同比下降 25.4%；自筹资金 5.29万亿元，同比下降 19.1%；定金及预收款 4.93万亿元，同比下降 33.3%；个人按揭贷款 2.38万亿元，同比下降 26.5%。根据中指数据库口径，2019-2022年房企融资总量分别为 2.39万亿元、2.27万亿元、1.77万亿元和 0.88万亿元，2022年同比下降 50.24%。

　　土地市场方面，2020年二季度起大部分城市增加了优质土地供应并带动全年住宅用地供应量和成交量均同比小幅增长。2021年受土地新政及融资收紧等因素影响，全年土地市场供需收缩，交易量下行。

　　2022年行业销售不畅，融资偏紧，房企拿地意愿低迷，加上集中供地政策持续，土地供需量继续下滑。

　　根据CREIS中指数据显示，2022年全国300个城市共推出各类建设用地12.30亿平方米，同比下降9.90%，其中住宅类用地 3.51亿平方米，同比下降 33.92%；全年各类建设用地成交 10.87亿平方米，同比下降3.65%，其中住宅建设用地成交 2.87亿平方米，同比下降 28.48%。分城市能级来看，上述 300个城市中一线.64%；二线.60%；三四线.73%。2022年 300城各类用地成交出让金为 4.14万亿元，同比下降 27.53%；土地成交溢价率为 3.03%，持续回落。

　　近年我国房地产行业调控政策保持“房住不炒”定位，同时强调“保交楼、保民生、保稳定”，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制。严调控背景下房地产行业规模拐点显现，行业总体资金紧张，流动性承压。自 2021年末以来调控政策逐步放松，但“房住不炒”下宽松幅度较为有限。2022年 1-9月，中央层面主要的调整措施包括两次降准、三次下调 5年期以上 LPR共 35BP、允许部分城市下调或取消住房贷款利率下限、下调首套住房贷款公积金利率以及房屋置换可减免个税等。地方层面则继续以“因城施策”为原则，多地限购、限售、限贷、限价政策松绑，部分高能级城市亦放松和鼓励落户。但从行业数据看，宽松政策对改善行业现金流的作用较为有限。9月以来政策集中从金融机构部门发力，如指导政策性银行推出“保交楼”专项借款，以保证“保民生”的工作任务。11月央行、银保监会出台“金融十六条”，信贷、债券及股权融资“三箭齐发”，政策从融资端加大支持力度，并体现出“保项目”与“保企业”并行的特征。2023年 2月自然资源部发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（简称“《通知》”），对当前集中供地政策进行优化完善，该《通知》有利于降低同批次地块入市的竞争强度，缓解房企资金压力。当前行业政策较为宽松，以稳地价、稳房价，改善房企资产负债状况和修复市场信心为侧重点，保障房地产市场的平稳运行。

　　房地产开发行业是资金密集型产业，债务融资依赖度高。受益于城市化进程及经济增长等长期因素，“高杠杆、高成本、快周转”模式获得有效支撑，偏高的财务杠杆及融资成本、土地成本等，通常都能够通过快速周转加以消化。众多民营企业也凭借相对更高的经营效率不断发展壮大，并在房地产这一支柱性产业中获得一席之地。但近年来随着限售、限贷、限购乃至强化预售资金监管等一系列政策的落实，“快周转”策略逐步失灵，“高杠杆、高成本”失去支撑，部分民营房地产开发企业信用风险暴露。随着市场环境的变化，尤其是部分民营房地产企业的逐步退出，未来行业竞争格局将发生深刻变化，能够低成本获得土地和资金的大型企业或地方企业，或将在竞争中获得一定优势。随着部分民营房企信用风险的渐次暴露，房地产行业销售金额（CR）集中度于 2018年达到峰值，其后总体上趋于下滑，其中 2021年以来下滑趋势更为明显。根据 Wind数据，2022年 6月 CR5/CR10/CR50 /CR100/CR200比值由 2018年12月的 18.35%/26.89%/55.10%/66.73%/74.35%降至 13.26%/20.89%/39.34%/46.26%/50.43%。

　　项目去化压力大。长期而言，房地产需求与经济发展水平及居民收入状况密切相关。我国在较短时间内完成了工业化与城市化进程的主要部分，房地产需求相应较集中释放，行业得以快速发展。随着经济增速的逐步放缓、人口增长趋缓以及房价的逐步高企，加之预期持有成本上升（房产税等），潜在需求或受到阶段性抑制。现阶段我国所处内外部环境较为复杂，经济发展面临多重挑战，居民就业与收入增长承压明显，房地产市场短期需求大幅回升的难度较大。以上市或发债的房地产企业存货占款数据1看，2018-2022年 9月末存货余额合计数分别为 8.25万亿元、10.01万亿元、11.42万亿元、11.95万亿元和12.14万亿元，同比增幅分别为 31.54%、21.32%、14.09%、4.70%和 6.63%；同期上述房企存货去化率2分别为 34.67%、31.81%、31.19%、34.50%和 25.24%。

　　开发投资或放缓。2021年国内房地产开发企业土地购置意愿趋弱，2022年以来更是出现较大幅度下滑，土地成交量的减少将导致行业中短期内开工势能不足，行业增速或受限。2022年行业内新购置土地的主体以国有企业为主，项目开发周期或将大幅度延长，很大程度上将影响行业的运行效率。一方面，融资成本控制能力对企业信用质量的重要性将进一步提升，另一方面，项目销售去化速度的总体放缓，又将对开发投资增长进一步形成约束。

　　流动性压力犹存。房地产行业资金驱动特征极其明显。2022年第四季度以来行业融资环境得到大幅改善，部分经营相对稳健的优质房企得到一定资金救助，流动性压力有所缓解。但投资预期扭转下，项目销售压力仍存，随着大额债务的陆续到期，部分以往采用快周转开发模式的房地产开发企业仍然面临着流动性压力，部分出险民营开发商或将随着项目层面的风险缓慢出清而逐步退出市场。长期看，行业需探索出新的发展模式，实现平稳过渡。

　　2022年上海地区商品房销售面积有所下滑，但销售额仍保持小幅增长。近年上海市持续推进租赁住房建设、住房保障体系完善及旧住房改造工作。

　　上海市综合经济实力强，根据上海市 2022年统计公报数据，经初步核算，2022年上海市实现地区生产总值（GDP）4.47万亿元，比上年下降 0.2%。 2022年上海市房地产开发投资在第一季度后低位回升，降幅持续收窄，全年房地产开发投资额略有下滑，为 4,979.54亿元，同比减少 1.1%；其中住宅开发投资额为2,771.80亿元，同比增长3.7%，但是办公楼开发投资和商业营业用房开发投资分别下降9.4%和 18.6%至 695.81亿元和 416.17亿元。当年上海市开发建设进度有所放缓，本年新开工和竣工规模整体减少，但全市房屋在建规模总体平稳，年末房屋施工面积 16,678.19万平方米，比上年微增 0.3%。其中，房屋新开工面积 2,939.74万平方米，下降 23.6%；房屋竣工面积 1,676.40万平方米，下降 38.8%。

　　受调控政策持续及客观因素的影响，当期上海市商品房销售面积略有下滑，但是商品房销售额依旧保持增长，商品房销售面积为 1,852.88万平方米，同比减少 1.5%；其中住宅销售面积 1,561.51万平方米，同比增长 4.8%；2020-2022年商品房销售额分别为 6,046.97亿元、6,788.73亿元和 7,467.53亿元。价格方面，上海市商品房价格温和上涨，2022年商品房销售均价为 4.44万元/平方米，同比增长 8.4%。

　　存货去化率=当期销售额*（1-当期销售毛利率）/当期末存货*100%，2022年 9月末存货去化率分母采用 2022年前三季度销

　　根据上海市统计局公布数据显示，2023年第一季度上海市房地产开发投资完成额为 1,250.10亿元， 同比增长 13.6%，其中住宅开发投资额为 708.35亿元，同比增长 19.8%。全市商品房新开工面积为 294.28 万平方米，同比减少 21.4%，其中住宅新开工面积为 186.37万平方米，同比减少 7.7%。全市商品房竣 工面积为 472.46万平方米，同比增长 38.2%，其中住宅竣工面积为 290.54万平方米，同比增长 40.4%。 销售方面，上海市当期商品房销售面积为 391.60万平方米，同比减少 5.0%，其中住宅销售面积 333.16 万平方米，同比减少 4.3%。商品房销售均价为 4.44万元/平方米。 图表 7. 上海市近年来房地产销售情况（单位：亿元） 资料来源：Wind资讯

　　土地市场交易方面，根据 CREIS数据显示，2020-2022年上海市土地出让总面积分别为 1,749.91万平方米、2,084.80万平方米和 1,465.69万平方米，出让地块对应规划建筑面积分别为 3,388.35万平方米、4,361.17万平方米和 3,059.99万平方米，2021年经济环境好转、土地出让规模增长，2022年受客观因素影响土地出让规模收缩。价格方面，2020年上海市土地成交热度较高，土地成交平均溢价率为8.27%，其中住宅用地溢价率达 14.41%；2021年平均溢价率降至 3.73%，其中住宅用地溢价率降至 5.73%；2022年平均成交价格较上一年度有所上涨，但平均溢价率继续下降至 2.84%，其中住宅用地溢价率为4.16%。2022年除工业用地外的各类型地块成交楼面均价均同比上涨。2020-2022年土地出让总价分别为 2,952.36亿元、3,322.71亿元和 3,322.61亿元，2022年土地出让总价未见明显下降，主要系成交均价上涨部分抵消了成交面积下降的影响。

　　2022年上海地区经历了前所未有的考验，为此政策方面加大了纾困力度，在信贷、税收、人才落户、城市更新等方面出台一系列政策。2022年 5月，上海市人民政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，对房地产行业提出多方位支持，包括加大减税力度，全方位支持人才落户、购房；加快旧改、城市更新，加快商品房供应等；融资环节，2022年 4月央行上海总部发布《指导意见》，要求稳妥执行上海市差别化住房信贷政策，重点加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持，合理安排个贷受理与投放。2022年 6月，连续两次发布人才落户新政，一流大学留学生放开落户限制、应届硕士毕业生可直接落户、对满足要求的应届本科毕业生开放落户限制。2022年 10月，上海临港进一步优化人才购房条件。符合条件的非本市户籍人才，在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满 1年及以上、且在本市无住房的，在新片区限购 1套住房。

　　在租赁住房及保障性住房领域，近年来上海市有关部门制订出台《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，研究制订保障性租赁住房项目认定、租赁管理、非居住房屋改建等配套细则。相关部门亦同步推进保障性租赁住房政策的落地实施等各项工作，并编制与之配套的专项规划。全市 2022年建设筹措保障性租赁住房 18万套（间），较上年增长 11.3万套（间）；计划 2023年建设筹措保障性租赁住房 7.5万套（间）。

　　在旧房改造领域，根据《上海市国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2022年上海市完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造 20万平方米，较上年减少 70.1万平方米；开工实施旧住房更新改造新增建设筹措保障性租赁住房 18万套（间），较上年增长 11.3万套（间）。在持续 30年的中心城区成片二级旧里以下房屋改造任务完成后，未来 10年上海将针对中心城区零星二级旧里、不成套旧住房、城中村开展“两旧一村”改造工作。

　　该公司定位为市属功能性国有企业集团，主要从事城市更新改造、建设保障性住房及进行区域性功能开发；同时也开展商品住宅及商业物业销售和建筑材料销售等市场化业务。得益于自身功能定位及金融机构支持，公司在保障房、城市更新等领域的重大项目开发工作持续推进，整体经营状态平稳。

　　该公司定位为市政府功能性国有企业集团，主要业务可分为两类：政府功能类和市场竞争类。政府功能性业务主要服务上海市委、市政府，承担保障性住房建设任务及区域性功能开发任务。市场竞争类主要以经济效益最大化为目标，主要包括商品住宅及商业物业开发与销售、建筑材料业务等。

　　注：上海地产集团提供了 2020年核心业务收入总额，未能提供内部抵消后的行业分类收入数据。

　　2020~2022年，该公司分别结转营业收入 294.56亿元、372.86亿元和 234.53亿元，其中主营业务收入分别为 268.19亿元、361.26亿元和 218.77亿元，以市场竞争类业务为主。由于保障房及商品住宅业务结转收入少，2022年公司整体营业收入同比大幅下降。同时，由于高毛利商品住宅销售收入占比降低，当年公司综合毛利率出现进一步下滑。

　　该公司保障房开发业务主要由上海地产住房保障有限公司（简称“住房保障”）、上海地产闵虹（集团）有限公司（简称“闵虹集团”）、上海房地产经营（集团）有限公司（简称“房产经营集团”）、上海三林滨江生态建设有限公司（简称“三林滨江”）、上海地产住房发展有限公司（简称“住发公司”）等子公司负责经营。2021年，公司重点推进了曹路大型保障房项目的投建及销售工作，带动业务收入大幅增至 133.80亿元，其中曹路项目贡献业务收入 87.41亿元。2022年公司保障房业务投建力度显著减小，业务收入亦大幅下滑至 53.28亿元，主要来自曹路项目尾盘及其他零星安置房项目的销售。

　　与普通商品住宅项目相比，保障性住宅项目毛利率较低，但去化压力小。目前该公司通常采用的经营模式是：公司通过竞标获得上海市保障性住房地块的开发经营权，建成后按照成本加收益的定价方式定向销售给符合政府认定资格标准的家庭及个人，项目平均毛利率在 3%左右。

　　该公司单个保障房项目通常会根据销售进度进行多次收入结转。在尚未售罄阶段，结转收入的协议价格直接参照上海市政府安置房统一评估价，通常处于较低水平；在最后一次结转收入时，则会根据审价确定的实际成本折算收入并进行一次性补偿。受此影响，公司保障房业务毛利率存在一定幅度的波动。

　　截至 2022年末，该公司重要在建保障房项目计划总投资 23.33亿元，累计已投资 14.29亿元。目前公司待开发保障房项目仍以曹路南、北块为主，由于总投规模大，故采取分期开发的模式。期末曹路南、北块对应的存货账面价值合计为 106.73亿元，内容以拟建项目所在区域的土地成本为主。

　　图表 10. 2022年末公司重点在建保障房项目（单位：亿元、万平方米）

　　2017-2022年，该公司陆续获得 15幅中心城区及周边配套完备的地块用于保障性租赁住房建设，规划总建筑面积为 136.45万平方米，计划建成 15,345套保租房。截至 2022年末，上述项目均处于在建状态，预计将于 2023年后陆续入市。

　　作为上海市属功能性企业集团，该公司按照市委、市政府要求，承接了较大规模的城市更新改造任务。目前主要包括三林楔形绿地项目、虹桥商务区北片区城中村改造项目、颛桥镇中心村城中村改造、各区旧区改造等，建设内容涵盖居民动拆迁、生态绿地建设、回搬房建设、市政配套建设等。公司承接的城市更新改造项目中，配套商业开发形成的收入计入区域功能性开发业务，其它纯公益部分则3

　　不产生营业收入。相关项目的投建资金来源包括自筹、债务融资，以及政府各类补偿、补贴款项等。

　　截至 2022年末，该公司体量最大的区域功能性开发项目为三林楔形绿地项目，存货账面价值为210.99亿元。该项目位于浦东新区三林镇，西至沿江路，东至济阳路，北至中环线平方公里。该项目建成后将包含 65%的公园绿化生态用地，以及 35%的居民、商业建设用地。目前该项目公共绿地部分已基本建成；居民、商业建设用地部分的契税已完成缴纳，多个二级开发子项目已开工建设。2021年 10月 25日，公司控股上市子公司中华企业及原参股子公司世博土控以 121.96亿元联合竞得三林楔形绿地项目公司之一的上海淞泽置业有限公司（简称“淞泽置业”）95%股权（对应净资产评估值 15.71亿元）和 106.25亿元债权。淞泽置业拥有三林 9单元地块的开发经营管理权，该地块是三林整个片区首个启动的经营性项目，未来将建成总建筑面积为 36.08万平方米的住宅。除上述一二级联动开发项目以外，2022年 7月，绿城中国竞得三林滨江 10单元地块项目公司 90%的股权和债权，交易对价为 33.68亿元。2022年 10月，上海泓喆房地产开发有限公司与华润南通联合竞得三林滨江 13单元地块项目公司 90%的股权及债权，交易对价为 35.26亿元。2023年 4月，上海陆家嘴（集团）有限公司下属企业竞得上海德茗置业有限公司（简称“德茗置业”）和上海筠茗置业有限公司（简称“筠茗置业”）80%股权及相关债权，涉及资产主要为三林楔形绿地 11#、12#、15#单元地块，交易对价为 147.78亿元。上述三次项目出让对应的存货账面价值合计为 229.56亿元。

　　虹桥商务区北片区城中村改造项目位于嘉定区，一级开发总投资预计约 130亿元，二级开发预计228亿元。根据规划，该地块包含经营性总用地 83.5万平方米，未来拟建成总建筑面积为 186.6万平方米的住宅、办公和商业项目。2022年该项目主要开展了动迁收尾及土地平整工作，期末累计投资金额为 48.37亿元，目前正处于二级开发的前期招商阶段。

　　颛桥镇中心村城中村改造项目位于闵行区南部科创中心核心位置，东至莘奉金高速和沪闵路，南至灯辉路，西至竹港，北至陪昆公路。未来该项目将建成包含生态特色农场、家庭农园体验、老街、民宿等业态的生态园，规划总投资为 131.49亿元。截至 2023年 5月末，项目累计投资 57.01亿元；其中生态园主体工程正在招标，住宅部分处于桩基围护建设阶段。

　　2020年 8月，该公司以 1亿元的转让价格从上海申通地铁集团有限公司获得上海地产龙阳置业发展有限公司（简称“龙阳置业”）25%的股权，持股比例升至 70%，并将其纳入并表范围；合作方上海浦东轨道交通开发投资（集团）有限公司（简称“浦东轨交”，浦东新区国资委下属企业）持有剩余 30%股权。截至 2022年末，龙阳置业总资产为 190.34亿元，其中在建工程余额为 189.68亿元，主要系北蔡 Z000501单元龙阳路地块的土地使用权，占地面积为 25.44万平方米，计划按街坊划分为 7个子项目进行开发。通过转让项目子公司 100%股权的方式，龙阳置业于 2023年 5月将 1、2、3街坊移交给公司，将 4街坊移交给浦东轨交。剩余的 7、8、9街坊目前仍置于龙阳置业，尚未开始建设。公司负责开发的 1、2、3街坊中，2街坊为首轮开发区域，占地面积为 2.58万平方米，规划建筑面积 24.18万平方米，预计投资规模 55.50亿元。截至 2022年末，2街坊完成项目开工相关现场准备及试桩工作。

　　除上述并表项目以外，2019年该公司还投资设立了上海黄浦城市更新建设发展有限公司（简称“黄浦更新公司”）、上海静安城市更新投资发展有限公司（简称“静安更新公司”）、上海杨浦城市更新建设发展有限公司（简称“杨浦更新公司”）及上海虹口城市更新建设发展有限公司（简称“虹口更新公司”）以推进四区的城市更新工作，持股比例均为 60%。2022年，公司转让所持有静安更新公司全部 60%股权，另投资设立上海外滩城市更新投资发展有限公司（简称“外滩更新公司”），持股比例为 60%。根

　　如城市更新改造业务中包含的土地前期开发等业务，相关土地使用权及项目资产记入“存货”、“在建工程”或“其他

　　非流动资产”等资产科目，政府支付的土地补偿款、土地储备动拆迁款、配套设施建设成本、专项补贴等款项记“长期

　　应付款”或“递延收益”。待项目完成后，资产部分根据规划转入“固定资产”或与相应负债进行核销。已经进入运营期

　　据章程，上述合营企业的股东会决议需经全体股东一致通过，董事会决议需三分之二以上的董事表决通过方可生效，因此公司无控制权。截至 2022年末，公司对黄浦更新公司、杨浦更新公司、虹口更新公司及外滩更新公司所持股权对应的长期股权投资余额分别为 174.20亿元、14.82亿元、133.67亿元和18.03亿元。

　　为进一步推动旧区改造和城市更新工作，该公司于 2021年 6月 2日与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资联合成立上海城市更新基金。该基金总规模约 800亿元，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。截至 2022年末，该基金已完成 100亿元引导基金的设立；公司持股 40%，对应长期股权投资账面价值 12.01亿元。

　　中华企业是该公司市场化房地产业务的核心经营主体。2021年起，中华企业积极融入上海地产集团的城市更新平台建设。伴随自身定位正逐步向城市更新综合开发运营企业转变，中华企业经营规模持续扩张，总资产从 2020年末的 493.44亿元逐步增至 2022年末的 587.11亿元。

　　截至 2022年末，中华企业大部分在手项目集中于上海及周边二三线城市，少量项目分布于合肥或吉林。得益于多个去化情况良好的上海住宅项目陆续进入预售状态，2022年中华企业实现签约销售金额 122.16亿元，实际回笼销售资金 93.18亿元；同期结转住宅销售收入 12.02亿元，较上年减少 70.60亿元，大幅下滑主要系多个预售项目尚未达到交付条件所致。凭借当期回笼的大量销售资金，2022年中华企业加大了土拍投资力度，分别获取顾村大型居住社区 BSP0-0104 单元 0414-02、 0415-01 地块，以及广富林街道 SJC10004 单元 2街区 03-04、 06-02、 07-10 号地块。上述两个项目的土地出让金分别为 9.32亿元和 68.14亿元，土地面积分别为 3.96万平方米和 14.51万平方米。

　　截至 2022年末，中华企业共有 9个在建项目，总投资额为 299.65亿元；在建建筑面积为 71.58万平方米，全部位于上海地区。同期，中华企业土地储备面积共 31.60万平方米，其中 20.50万平方米位于上海，11.10万平方米位于扬州，后续业务开展有保障。

　　该公司拥有较大量且业态多样的持有型物业，2022年实现租赁和场地使用费收入 25.88亿元，较上年减少 1.03亿元，主要系政策性减租所致。其中，办公楼、购物中心、商铺、酒店及休闲、仓储等经营性物业主要分布于中华企业、房产经营集团及上海世博发展（集团）有限公司（简称“世博发展”）等经营主体。2022年，上述三家企业分别实现业务收入 4.81亿元、3.15亿元和 5.55亿元。

　　除上述经营性物业以外，该公司另拥有一定体量的保租房及公租房资产，租金价格则由物价部门核定。公司保租房业务主要由住发公司下属的上海地产租赁住房建设发展有限公司（简称“租赁发展公司”）负责经营，自 2022年开始体现业务收入。公司公租房业务经营时间较久，主要由住发公司下属的上海地产住房保障有限公司（简称“住房保障公司”）负责。2022年度两家主体分别实现租金收入0.32亿元和 3.99亿元，分别较上年增长 0.32亿元和-0.03亿元。

　　截至 2022年末，租赁发展公司持有保租房合计面积 87.44万平方米，较上年同期一致；其中入市部分面积为 16.01万平方米，出租率在 50%左右。租赁发展公司的保租房物业高度分散于上海市区，2022年末入市部分对应投资性房地产账面价值 29.88亿元。

　　截至 2022年末，住房保障公司持有公租房合计面积 44.74万平方米，较上年同期一致；整体出租率在 90%左右。住房保障公司的公租房物业高度分散于上海市区，2022年末相关资产对应投资性房地产账面价值 73.13亿元。

　　该公司建材业务集中于全资子公司上海建材（集团）有限公司（简称“上海建材集团”）。上海建材集团旗下拥有耀皮玻璃（600819）一家上市公司，2022年末直接持股比例为 30.83%。耀皮玻璃产品主要包括浮法玻璃、建筑加工玻璃、太阳能光伏玻璃、汽车玻璃、幕墙和水泥、岩棉、管材、沥青瓦、防水卷材、混凝土预制构件等材料。

　　截至 2022年末，上海建材集团经审计的合并口径资产总额为 132.08亿元，所有者权益为 63.51亿元（其中归属于母公司所有者权益为 31.63亿元）；2022年实现营业收入 64.43亿元，实现净利润 0.17亿元（其中归属于母公司所有者的净利润为 0.07亿元）；当年经营活动产生的现金流量净额为 4.24亿元。

　　该公司控股子公司上海市住房置业融资担保有限公司（简称“担保公司”）主要从事个人住房公积金贷款担保业务，同时还涉及个人住房商业贷款担保以及企业融资担保业务。目前住房公积金贷款担保业务收取的服务费作为担保收入，而不收取担保费用。2020-2022年，担保公司分别实现担保收入 1.19亿元、0.95亿元和 1.10亿元。截至 2022年末，担保公司提供的个人住房公积金贷款担保余额为 822.60亿元，商业贷款担保余额为 13.79亿元，其他在保余额为 13.54亿元；累计已代偿未回收金额为 8.48亿元，主要由商业贷款担保业务产生。担保公司因融资性担保业务计提的坏账准备及特殊担保赔偿准备金总额已能足额覆盖代偿款扣除相应反担保措施的金额，近三年均未计提坏账准备。

　　该公司参股企业较多，其中投资规模最大的是绿地控股集团股份有限公司（简称“绿地控股”，代码 600606.SH）。绿地控股前身为上海市绿地开发总公司，目前主营业务包括房地产开发主业、房地产延伸产业（包括建筑建设、酒店等业务）、能源及相关贸易、汽车销售及服务，以及金融等产业。截至2022年末，绿地控股经审计的合并会计报表口径资产总额 13,653.21亿元，负债总额为 12,010.51亿元，所有者权益为 1,642.70亿元（归属于母公司股东权益为 906.51亿元），资产负债率为 87.97%。2022年绿地控股实现营业收入 4,355.20亿元，实现净利润 45.97亿元（其中归母净利润为 10.10元）；经营活动净现金流为 274.21亿元。

　　截至 2022年末，该公司为绿地控股第二大股东，持股比例为 25.82%，期末账面价值为 108.15亿元，较上年末减少了 35.04亿元。公司采用公允价值计量将这部分股权计入其他权益工具投资科目核算，其变动直接影响所有者权益中的其他综合收益科目。按 2022年 4月 28日收盘价 2.83元/股计算，相关股权对应市值为 102.71亿元。im电竞官方网站手机app下载im电竞官方网站手机app下载